Investire in Immobili o in Borsa? Scopri la strategia (davvero) vincente

Investire in Immobili è da sempre un pallino degli italiani: gli immobili, almeno così dicono gli agenti immobiliari, non scendono mai di prezzo, anzi, garantiscono un profitto sicuro.

Ma è davvero così? Purtroppo no. Quando è arrivata la crisi i prezzi degli immobili hanno cominciato a scendere in maniera pesante. L’investimento in immobili non si è dimostrato così sicuro come dicevano (e purtroppo continuano a dire) gli agenti immobiliari.

Ci sono immobili che hanno perso anche il 50% del loro valore massimo ed è diventato davvero difficile monetizzare (a qualunque prezzo). Gli italiani non hanno i soldi per comprare casa e i potenziali investitori istituzionali preferiscono comprare in altri mercati, dove il proprietario ha una tutela giuridica maggiore.

Per dirla in parole semplici, in Italia un inquilino che decide di non pagare più l’affitto può rimanere in casa per anni e anni e il proprietario può fare veramente ben poco.

Allora l’investimento in Immobili è un errore? No, non è detto. A patto però di investire in immobili in modo giusto.

In questo articolo spieghiamo come investire in Immobili per evitare i dolorosi errori che hanno commesso gli italiani negli ultimi decenni. Confrontiamo anche gli immobili con la Borsa.

Per fare un esempio concreto, parleremo anche delle migliori piattaforme di trading per investire in Borsa, tra cui la famosa eToro.

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Molti non investono in Borsa perché pensano che sia difficile: proprio per questo eToro è la piattaforma preferita dai principianti, visto che si possono ottenere gli stessi risultati dei migliori investitori del mondo anche senza nessun tipo di preparazione. E basta un capitale molto piccolo (250 euro) per iniziare.

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Che cosa significa investire in immobili

Molto spesso c’è una grande confusione sul significato stesso di investimento in immobili. Molti pensano che l’acquisto della prima casa sia un investimento: quindi fanno un mutuo a 30 anni che in realtà li rende schiavi per tutta la vita di una banca, e pensano di aver fatto l’affare della vita.

Se poi hanno qualche difficoltà come una malattia o la perdita del lavoro, si trovano senza risparmi e senza la possibilità di continuare a pagare le rate. Non riescono nemmeno a vendere la casa perché il mercato italiano è fermo (le compravendite sono lentissime).

Risultato finale? La casa viene messa all’asta e viene comprata da un investitore (vero) che fa un grande affare. Tra l’altro chi perde la casa è comunque costretto a continuare a pagare il mutuo.

Altro che investimento: per molti l’acquisto della prima casa diventa un vero e proprio incubo. E no, non è un vero investimento. Può essere considerata come una spesa utile ma non possiamo dire che è un investimento. Dopo tutto spendiamo molti soldi per mangiare o per vestirci e non diciamo che si tratta di un investimento…

Ci concentriamo su questo punto perché gli italiani purtroppo hanno una visione distorta che ha creato dei veri e propri disastri nel corso degli anni.

Speculazione e investimento immobiliare

Il primo punto da mettere in evidenza è la differenza tra speculazione e investimento immobiliare. Comprare un immobile e aspettare di rivenderlo ad un prezzo più elevato significa speculare non investire. Non c’è nulla di male a speculare ma è bene usare i termini giusti. Quindi i milioni di italiani che comprano una casa nella vaga speranza che il prezzo aumenti (tanto l’ha detto l’agente immobiliare che i prezzi aumentano sempre) sono degli speculatori.

Investire in immobili significa, invece, acquistare un immobile e metterlo a reddito, cioè affittarlo. Si può calcolare il rendimento di questo investimento come rapporto tra le entrate (nette) annue e la spesa effettuata per comprare l’immobile più le spese di gestione e gli eventuali interessi (chiedere un prestito per investire non è una cattiva idea, più avanti spieghiamo come fare).

Il valore dell’immobile potrebbe anche aumentare nel tempo e, nel caso di vendita, si potrebbe anche incassare una plusvalenza. Ma il buon investitore immobiliare sa bene che fino a quando non vende, i guadagni di questo tipo non esistono e non devono essere conteggiati onde evitare pericolosi errori di valutazione.

E’ un investimento conveniente? Può esserlo, a patto di farlo in maniera giusta. Il punto di partenza di ogni valutazione devono essere sempre i numeri, non le convinzioni.

Il segreto per guadagnare con gli immobili

Fino a questo momento abbiamo descritto un quadro piuttosto fosco, sembra che l’investimento in immobili non sia dopo tutto così conveniente. E in effetti per la maggior parte delle persone non lo è. Esistono però investitori che diventano ricchi (ma ricchi veramente) con gli immobili.

Come fanno? Il segreto di questi grandi investitori è che fanno gli affari quando comprano, non quando vendono.

La chiave per investire in immobili è comprare ad un prezzo basso. Uno dei più grandi esperti di investimenti immobiliari in Italia dice sempre che l’unico modo per guadagnare con gli immobili è comprare con uno sconto del 46% rispetto ai valori di mercato (comprensivo di imposte ed eventuali costi di ristrutturazione).

Se si paga di più, si rischia di perdere soldi. I grandi investitori immobiliari, quelli che fanno veramente i soldi, sanno comprare. Ad esempio, utilizzano le opportunità delle aste giudiziarie. Oppure riescono a comprare le case prima ancora che vadano in asta con delle tecniche particolari. Altri si specializzano nel comprare immobili dai cosiddetti Don’t Wanters, proprietari che per un motivo o per l’altro hanno bisogno di sbarazzarsi della loro proprietà in fretta e senza badare troppo al prezzo.

Qualche esempio? La coppia che sta divorziando e vuole dividersi il patrimonio. O fratelli che devono dividersi l’unico appartamento lasciato loro in eredità dai genitori.

Insomma, chi vuole imparare a investire in immobili deve imparare a comprare. E’ facile? Purtroppo no, ma i soldi facili non esistono. A promettere soldi facili sono solo i venditori di corsi per imparare a investire (meglio sarebbe chiamarli venditori di fumo) che promettono guadagni elevati e senza fatica con gli immobili.

Il secondo segreto per investire in Immobili

Un altro elemento fondamentale degli investimenti immobiliari di successo è il debito. Per capire l’importanza di indebitarsi (nel modo giusto) facciamo un esempio concreto.

  • Costo dell’immobile: 100.000 euro
  • Mutuo: 90.000 euro
  • Capitale investito effettivamente: 10.000 euro
  • Affitto annuo 5.000 euro
  • Manutenzione e gestione: 1.000 euro
  • Interessi: 100 euro

Il rendimento dell’investimento è di 3.000 euro all’anno. Se l’investimento iniziale è stato di 10.000 euro, si tratta di un rendimento del 30% veramente spettacolare. Se non si fosse utilizzato il debito il rendimento sarebbe stato del 3%.

Ovviamente utilizzare il debito è anche un rischio ma chi vuole investire deve anche correre dei rischi.

Investire in immobili senza soldi (o con pochi soldi)

Dopo aver letto l’esempio dell’operazione immobiliare a debito, molti potrebbero pensare che è davvero possibile investire in immobile senza soldi o comunque con un capitale molto piccolo.

I vari guru e venditori di corsi per investire affermano che si può investire in immobili senza soldi e con l’esempio che abbiamo appena fatto abbiamo visto che è meglio metterci pochi soldi.

Purtroppo però non tutti possono presentarsi in banca e chiedere un mutuo che copre una parte consistente del valore dell’immobile. Anzi.

Le banche italiane sono state martoriate da centinaia di mutui non pagati e adesso stanno attenti: concedono il mutuo solo in presenza di solidissimi requisiti patrimoniali.

In pratica, danno i soldi solo ai ricchi, cioè a persone che hanno dimostrato di poter restituire i loro soldi. Chi ha già debiti o comunque non ha un patrimonio elevato accede molto più difficilmente ai prestiti.

Insomma, è vero che si può investire in immobili con pochi soldi ma è una condizione ideale a cui pochissimi possono accedere.

Secondo alcuni venditori di corsi (non vogliamo definirli con parole più appropriate) è possibile addirittura investire in immobili proprio senza soldi. In realtà esistono delle tecniche ma sono estremamente complicate.

Il principiante non è assolutamente in grado di investire in immobili senza soldi, nemmeno spendendo qualche migliaia di euro per un corso miracoloso…

Leggi anche: Psicologia Vincente nel Trading Online.

Criticità italiane: tasse e mancate tutele

Abbiamo appena visto come si fa a investire in immobili, almeno in teoria. Se proviamo a calare il discorso nella realtà italiana, però, ci troviamo di fronte a due grandi criticità:

  1. La pressione fiscale elevata
  2. La mancata tutela del proprietario di un immobile.

Per il primo punto, c’è poco da fare. L’Italia è uno dei paesi dove l’imposizione fiscale è più elevata: paghiamo tasse paragonabili a quelle dei paesi scandinavi ma con un livello di servizi che, purtroppo, è simile a quello di molti paesi del terzo mondo.

Il settore immobiliare, poi, è quello più tartassato in assoluto: i governi sanno che gli italiani provano in tutti i modi a difendersi dalle tasse. Se possono spostare soldi e imprese, e lo stanno facendo sempre di più, non possono spostare gli immobili. Ecco perché sono così tassati, molto più rispetto all’estero.

Per le tasse non c’è nulla da fare, vanno pagate e basta. Per il secondo fattore di rischio, invece, qualcosa si può fare (ma giusto qualcosa).

La situazione in Italia per chi decide di investire in immobili per metterli a reddito è questa: se l’inquilino decide di smettere di pagare, è praticamente impossibile farlo andare via per vie legali.

La soluzione? Selezionare in modo accurato le persone a cui si affitta la propria casa, scegliendo solo persone davvero oneste (ci sono anche in Italia).

In ogni caso, chi decide di investire in immobili deve sapere che esiste anche il rischio di non poter incassare gli affitti. Le tasse, invece, quelle si pagano sempre anche se l’immobile è occupato abusivamente.

Investimento immobiliare estero

In effetti quella che fino ad ora abbiamo prospettato è la situazione di un investimento in Italia e sappiamo che la nostra situazione è drammatica, peggiore della maggior parte di quella degli altri paesi.

Supponiamo allora di considerare un investimento immobiliare all’estero. Ebbene, in questo caso non ci sono tutti gli appesantimenti fiscali che ci sono in Italia e, in generale, è più facile mettere a reddito un immobile visto che vige la certezza del diritto e quindi l’inquilino che non paga secondo contratto può essere mandato via.

Tuttavia quello che deve essere messo in evidenza è che il crollo dei valori immobiliari è un fatto diffuso in tutto il mondo, tranne in aree da considerare davvero di pregio. Questo significa che non possiamo, in generale, credere a quegli agenti immobiliari che dicono che i prezzi degli immobili non scendono mai. Non è vero. Ci sono periodi in cui i prezzi salgono e periodi in cui i prezzi scendono.

Leggi anche: FTSE MIB.

Investimento immobiliare sicuro

Non esiste un investimento sicuro nel senso che ci dia la garanzia di rivedere indietro tutti i nostri soldi. Di solito il rendimento che si ottiene è proprio la remunerazione del rischio. Se qualcuno vi sta dicendo che un investimento immobiliare è sicuro vi sta semplicemente prendendo in giro.

Purtroppo la convinzione che l’investimento immobiliare sia sicuro è diffusa e ha prodotto danni immensi: moltissimi italiani hanno immobilizzato gran parte dei propri averi e si sono anche pesantemente indebitati proprio per comprare immobili. Ora, avere la prima casa di proprietà è un’ottima idea ma non deve essere considerata investimento.

In fondo non genera alcun rendimento (tranne quello teorico dovuto all’aumento del valore nel caso in cui i mercati vanno su) e si tratta di un bene d’uso, non di investimento. Ma oltre alla prima casa, non conviene davvero investire in immobili. Al massimo è possibile puntare qualcosa su fondi comuni di investimento immobiliare, ma con una percentuale del patrimonio complessivo molto basso.

Leggi anche: Comprare azioni Disney.

Investimento in borsa

Abbiamo presentato, in modo dettagliato, pro e contro di investire in Immobili e soprattutto abbiamo spiegato come fare per ottenere i risultati migliori.

Che cosa possiamo dire invece dell’investimento in Borsa? Investire in Borsa è decisamente più semplice e meno rischioso.

Molti pensano che la Borsa sia rischiosa ma è decisamente meno rischiosa degli immobili. Purtroppo sono tanti gli errori e le convinzioni sbagliate a proposito della Borsa.

Il primo elemento importante è che in Borsa si può cominciare a investire online con pochissimo denaro: di solito bastano 250 euro, ma ci sono casi in cui si può cominciare a investire con appena 10 euro.

Molto spesso, inoltre, si pensa che investire in immobili sia facile, mentre investire in Borsa difficile. Nulla di più sbagliato.

Per prima cosa, comprare un immobile è qualcosa di estremamente complesso: ci sono aspetti tecnici, legali, fiscali, psicologici, bisogna sapere a chi affittare ecc…

Investire in Borsa è molto più semplice: si comprano le azioni e si guadagna quando il prezzo sale oppure si vendono allo scoperto per guadagnare quando il prezzo scende. La vendita allo scoperto è un’operazione speculativa che genera un profitto nel caso in cui il prezzo di un’azione scenda.

Attenzione: scommettere a caso sulle azioni con un app come Robinhood non significa investire in Borsa. Significa semplicemente scommettere. E non è affatto redditizio.

Approfondisci: Migliori Broker di Borsa.

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Imparare a investire in Borsa

Investire in Borsa non è difficile, si tratta di un’attività che tutti possono iniziare. A differenza degli investimento in immobili, bastano davvero poche informazioni per essere in grado di cominciare.

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    Leggi anche: Tecniche di trading.

    Borsa o Immobili

    Conclusioni: Borsa o Immobili?

    In questo articolo abbiamo spiegato come investire in immobili senza troppi rischi e con buone possibilità di profitti. Effettivamente gli immobili possono essere un’ottima forma di investimento ma bisogna essere davvero molto esperti.

    Investire in Borsa, invece, è decisamente più semplice. Ad esempio, per investire in azioni:

    1. Ci vuole un capitale decisamente più piccolo (dai 10 ai 250 euro).
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    4. E’ possibile copiare automaticamente quello che fanno i migliori investitori grazie a piattaforme come eToro.

    Insomma, investire in Borsa è decisamente alla portata di tutti, investire in immobili solo di alcuni. Poi ovviamente chi ha un buon livello di esperienza e di capitale può fare la scelta migliore: investire in entrambi i settori!

    Conviene più investire in immobili o nella Borsa?

    Tutto dipende. Se si hanno piccoli capitali e poca esperienza, è molto più conveniente investire in Borsa.

    Si guadagna sempre in Borsa?

    Assolutamente no, anzi. Per avere successo è fondamentale scegliere in modo intelligente la piattaforma di investimento.

    E’ più facile imparare la Borsa o gli investimenti in immobili?

    Decisamente la Borsa.

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